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住房租赁:规范化离不开标准化透明化

转载 2019-12-31 马梅若 来源:金融时报
  近日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。
  《意见》是对当前租房市场存在乱象的一个回应。通览文件可知,《意见》主要关注的问题包括:房源信息不实、租赁住房乱改造、租房金融中的违规或超额借贷现象等问题。可以说,这是近年来房屋租赁市场存在的几个高发问题。
  不实房源信息的问题由来已久。中介利用了消费者的常见心理——即希望以极低廉价格享受优质房源,然而这种情况存在的概率极低。因此,中介往往通过“莫须有”的性价比房源先吸引客户建立联系,然后转而推销自己手中的实际房源——要么价格远高于消费者的预期,要么地处偏远、房源自身质量欠佳。对于上述问题,中介或供给方的一个常见解释是:一分价钱一分货。
  上述解释乍听有理,但却回避了一个根本问题——交易不能建立在欺骗上。实际上,最终让消费者权益受损的不仅仅是价高,还有欺骗性或诱导性消费。这与中介市场本身的存在原因背道而驰。
  之所以会产生中介,本来是为了便利交易双方、减少信息不对称下的交易成本和由此带来的风险,形成三方共赢局面。而部分中介机构却寻求垄断信息,一方面和房东签订“秘密”合同(对租户等相关主体不可见);另一方面对租户进行诱导性消费,甚至提供强制性但不合规的金融业务,导致后续风险频频爆发。
  这种信息不透明形成了让中介在短期内居于某种垄断性地位,也可能借此获得一部分超额收益,但也酿成了现在三方互不信任、问题频发的局面,在很大程度上妨碍了中介机构的中长期健康发展。
  解决上述失衡格局的一个办法就在于透明化。本次《意见》强调,网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息,也要求直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当建设完成住房租赁管理服务平台,平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。这在某种程度上就意味着所有信息都可以溯源、验证,以信息透明来最大化保证消费者权益。
  实际上,市场对此早有实践。在笔者自身的租房体验过程中,网上查找租房信息虽然便捷,但的确真假信息鱼龙混杂。而随着一些龙头中介的崛起,为了赢得用户信任,保证其市场地位,这些中介机构做到了“真信息、真房源、全部上网”等,固然价格相对同等房源存在一定程度溢价,但却得到了更多消费者的肯定。
  另一个要求则是标准化,特别是以法律法规形成的常态标准化。除了对房源的核实和公开外,《意见》针对近两年出现的“租房贷款”乱象进行了规定,对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度提出明确要求,同时加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。这是对此前部分机构存在的乱放贷甚至在租房者未被明确告知的情况下,租房金融合同已经生效等乱象的纠偏。应当看到,这种标准化还是透明化的前提。如果没有标准化,信息高度分散也难免会变成一团散沙局面,对于普通消费者而言,可能会更难以判断,难以执行。
  租房市场领域的规则正在建立当中。伴随着《意见》等规则的建立,租房市场也将形成一个共识性的方案,随着监管要求的明确、住房租赁常态化管理机制的形成,所有主体都有了可参照的标准和规则。
  毫无疑问,租房市场规则的日渐明晰是这个市场长期健康发展的基础,对此我们乐见其成。另外,在积极建立起租房市场健康发展的秩序和规则的同时,还需为相对弱势的租户建立通畅、便捷的维权渠道。
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